Calculadora de préstamos

Cómo funciona

En un préstamo con pagos fijos, la mensualidad es la misma durante todo el plazo. Lo que cambia es el reparto: la parte de intereses baja a medida que baja la deuda, y la parte de capital sube en la misma medida.

El pago mensual se obtiene del monto, la tasa mensual y el número de meses. La tasa mensual es la tasa anual dividida entre doce, que es como la expresan la mayoría de los bancos.

El costo de los intereses depende del plazo más de lo que se suele pensar. Un préstamo a treinta años cuesta mucho más del doble en intereses que el mismo préstamo a quince, porque la deuda sigue pendiente durante más tiempo.

El cálculo supone una tasa fija durante todo el plazo. En México la mayoría de los créditos hipotecarios bancarios son a tasa fija, pero hay créditos con tasa variable o denominados en UDIS, cuyo pago cambia con el tiempo. Úsalo para comparar opciones, no como pronóstico.

No se incluyen comisiones, seguros ni el IVA que se cobra sobre los intereses de muchos créditos al consumo. El CAT (costo anual total) que publican los bancos es más alto que la tasa que escribas por dos motivos: incorpora esos cargos y los intereses se pagan cada mes, de modo que una tasa de 10.5 % equivale a 11.02 % aun sin ningún cargo.

Cuánto cuesta un crédito de $2 000 000

El pago mensual y los intereses totales de un crédito con pagos fijos de $2 000 000 a distintas tasas, a 10 y a 20 años. Las cifras usan la misma fórmula que la herramienta de arriba.

Pagos fijos o capital fijo

El mismo crédito de $2 000 000 a una tasa de 10.5 % y a 20 años, pagado de las dos maneras habituales. Los montos son el pago de un mes determinado, es decir intereses más capital.

Con pagos fijos, la mensualidad no cambia en todo el plazo: al principio casi todo se va en intereses y al final casi todo en capital. Es la forma en que están armados los créditos hipotecarios mexicanos y la que calcula la herramienta de arriba.

Con capital fijo se abona la misma cantidad de deuda cada mes y los intereses se calculan sobre el saldo, así que el pago empieza alto y va bajando. Se pagan menos intereses en total, pero los primeros años son bastante más caros, y por eso casi ningún banco ofrece esa modalidad para vivienda.

En México la tasa fija es la norma

A diferencia de buena parte de Europa, donde la tasa se fija por unos años y después se revisa, el crédito hipotecario mexicano típico es en pesos y con tasa fija durante todo el plazo. Eso hace que el supuesto de la calculadora, la misma tasa de principio a fin, sea aquí bastante realista. El Banco de México publica periódicamente su Reporte de Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda, con las tasas y el CAT que ofrece cada institución.

Los créditos del Infonavit también se otorgan en pesos y con tasa fija desde 2021. Antes se denominaban en veces salario mínimo, de modo que el saldo y la mensualidad subían cada año con el salario mínimo o con la UMA, y mucha gente terminaba debiendo más de lo que había pedido. El instituto ha ofrecido programas para convertir a pesos los créditos que siguen en veces salario mínimo.

Queda una tercera forma, hoy poco común: los créditos denominados en unidades de inversión. La UDI es una unidad de cuenta de valor real constante que el Banco de México calcula y publica en el Diario Oficial de la Federación desde abril de 1995, y un crédito en UDIS mantiene su valor frente a la inflación. La tasa nominal es baja, pero el saldo en pesos crece con los precios, así que la mensualidad de un crédito en UDIS no se compara directamente con la de uno en pesos.

El CAT, y lo que la tasa no dice

La tasa de interés no es el costo completo. El costo anual total, el CAT, se calcula conforme a las disposiciones que emite el Banco de México con apoyo en el artículo 8 de la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, y expresa en términos porcentuales anuales todos los costos y gastos inherentes al crédito: la tasa, las comisiones y los seguros obligatorios. Por eso el CAT siempre es más alto que la tasa que anuncia el banco, y es la cifra que sirve para comparar dos ofertas.

Parte de esa diferencia no son comisiones sino aritmética. Como los intereses se cobran cada mes, una tasa nominal de 12 % al año equivale a un costo efectivo de 12.68 % anual aunque no haya ningún cargo. La herramienta de arriba trabaja con la tasa nominal dividida entre doce, que es como la expresan los contratos mexicanos.

Un crédito hipotecario exige además seguro de vida y seguro de daños sobre el inmueble, que se cobran con la mensualidad, y la compra en sí tiene sus propios gastos: avalúo, escrituración, derechos de registro público e impuesto sobre adquisición de inmuebles, que se paga al municipio o a la entidad. Ninguno de esos conceptos está en la tabla de arriba.

Infonavit, Fovissste y la banca

El sistema de vivienda mexicano se apoya en aportaciones del patrón, no en el ahorro previo del comprador. El artículo 29 de la Ley del Infonavit obliga a las empresas a aportar 5 % del salario base de cotización a la subcuenta de vivienda de cada persona trabajadora, y ese saldo se usa como enganche o para reducir el crédito. Quien trabaja para el Estado tiene el mismo mecanismo en el Fovissste.

La reforma a la Ley del Infonavit publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de febrero de 2025 le devolvió al instituto la facultad de construir vivienda directamente e introdujo el arrendamiento social. Es un cambio de fondo en quién produce la vivienda en México, y conviene seguirlo si se está pensando en comprar.

También existe el cofinanciamiento: un crédito del Infonavit o del Fovissste combinado con uno bancario para alcanzar el monto necesario. En ese caso hay dos créditos con dos tasas y dos plazos, y la mensualidad conjunta no se calcula con una sola corrida de la herramienta.

Pagos anticipados y cambio de banco

Adelantar capital es un derecho, no una concesión. Las disposiciones que el Banco de México emitió con apoyo en el artículo 4 de la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros obligan a las entidades a aceptar pagos anticipados en los créditos hipotecarios sin importar su monto, siempre que el cliente esté al corriente y que la cantidad sea al menos igual a un pago. Un abono a capital ahorra los intereses de todo el plazo restante, y cuanto antes se haga, más ahorra.

Cambiar de acreedor también está previsto. La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado obliga a la entidad a entregar una oferta vinculante antes de firmar y a otorgar el crédito en los términos de esa oferta, y su artículo 13 permite que quien compra un inmueble con un crédito garantizado vigente se subrogue en los derechos y las obligaciones del deudor. Sobre esa base funciona la portabilidad hipotecaria.

La tabla de arriba no incluye comisión por apertura, avalúo ni seguros, y supone que el crédito se paga exactamente en el plazo elegido. Sirve para comparar plazos y tasas y para ver cuánto pesa cada punto porcentual, no como pronóstico de lo que vas a pagar dentro de quince años.

Fuentes

• Banco de México – Reporte de Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda
• Banco de México – Unidades de Inversión (UDIS), decreto y procedimiento

Cómo se verifican las herramientas