Kalkulator kredytowy

Jak to działa

W kredycie w ratach równych (annuitetowych) rata jest taka sama przez cały okres spłaty. Zmienia się jej struktura: część odsetkowa maleje wraz ze spadkiem zadłużenia, a część kapitałowa rośnie o tyle samo.

Rata wynika z kwoty kredytu, miesięcznej stopy procentowej i liczby miesięcy. Stopa miesięczna to oprocentowanie roczne podzielone przez dwanaście, tak jak podaje je większość banków.

Koszt odsetek jest bardziej wrażliwy na okres spłaty, niż się wydaje. Kredyt na trzydzieści lat kosztuje znacznie więcej niż dwa razy tyle odsetek co ten sam kredyt na piętnaście lat, bo zadłużenie utrzymuje się dłużej.

Obliczenie zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres. W Polsce wiele kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne albo okresowo stałe, a wtedy rata zmienia się razem ze stopą. Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, a pierwsze raty są wyższe. Używaj kalkulatora do porównań, a nie jako prognozy.

Prowizja, ubezpieczenia i inne opłaty nie są uwzględnione. RRSO jest wyższe od wpisanego oprocentowania z dwóch powodów: wlicza się w nie opłaty, a odsetki płaci się co miesiąc, więc 7 procent daje 7,23 procent nawet bez żadnej opłaty.

Ile kosztuje kredyt na 500 000 zł

Rata i suma odsetek dla kredytu hipotecznego na 500 000 zł przy różnych stopach, na 15 i na 30 lat. Liczby powstają z tego samego wzoru co w narzędziu powyżej.

Raty równe czy malejące

Ten sam kredyt na 500 000 zł przy oprocentowaniu 7% na 30 lat, spłacany na dwa sposoby: w ratach równych, czyli annuitetowych, i w ratach malejących, w których część kapitałowa jest co miesiąc taka sama. Kwoty to rata w danym miesiącu, kapitał razem z odsetkami.

Raty równe są w Polsce wyborem domyślnym: przez cały okres płaci się tę samą kwotę, w której na początku prawie wszystko stanowią odsetki, a pod koniec prawie wszystko kapitał. Łatwiej o nie z punktu widzenia zdolności kredytowej, bo bank patrzy na pierwszą ratę.

Raty malejące zaczynają się wyżej, ale sumarycznie kosztują mniej odsetek, bo kapitał znika szybciej. Banki oferują oba warianty i zwykle pozwalają zmienić je w trakcie spłaty; różnica w sumie odsetek rośnie razem z okresem kredytowania.

Stopa zmienna, okresowo stała i koniec WIBOR-u

Oprocentowanie zmienne to suma marży banku, zapisanej w umowie na cały okres, i wskaźnika referencyjnego, który zmienia się co kilka miesięcy. Wskaźnikiem tym jest w starszych umowach WIBOR – najczęściej trzymiesięczny albo sześciomiesięczny – i to on, a nie marża, odpowiada za to, że rata potrafi urosnąć o połowę w ciągu roku.

Ten wskaźnik odchodzi. Narodowa Grupa Robocza powołana przy Urzędzie Komisji Nadzoru Finansowego wybrała na jego następcę POLSTR, indeks liczony z niezabezpieczonych depozytów jednodniowych. Zgodnie z mapą drogową reformy banki zaczęły sprzedawać kredyty oparte na POLSTR w 2026 roku, konwersję obowiązujących umów zaplanowano na koniec 2027 roku, a gotowość do zaprzestania publikacji WIBOR-u i WIBID-u przyjęto od początku 2028 roku. Dla umów, których nie zmieniono wcześniej, zamiennik i spread korygujący określi rozporządzenie Ministra Finansów wydane na podstawie rozporządzenia BMR.

Alternatywą jest oprocentowanie okresowo stałe. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wymaga, żeby okres stałej stopy wynosił co najmniej pięć lat i żeby bank umożliwił klientowi przejście ze stopy zmiennej na stałą. Po upływie tego okresu stopa jest ustalana na nowo albo zamieniana na zmienną, więc „stała” znaczy tu stała na pięć lat, a nie na trzydzieści. Kalkulator zakłada jedną stopę przez cały okres i służy do porównywania ofert oraz do sprawdzania, co zrobiłaby zmiana oprocentowania, a nie do prognozowania rat za piętnaście lat.

RRSO jest wyższe od oprocentowania także bez opłat

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania, czyli RRSO, jest całkowitym kosztem kredytu wyrażonym jako procent w skali roku. Definiuje ją ustawa o kredycie hipotecznym w art. 4 pkt 17, a wzór – jej załącznik; sprowadza on wszystkie płatności do jednej rocznej stopy efektywnej.

Stąd bierze się nieporozumienie, które wraca przy każdej ofercie. RRSO jest wyższe od oprocentowania nominalnego nie tylko dlatego, że zawiera prowizję i ubezpieczenia, ale również dlatego, że odsetki płaci się co miesiąc, a nie raz w roku. Przy 7% nominalnie i miesięcznej kapitalizacji efektywna stopa roczna wynosi 7,23% bez jednej złotówki opłat. Prowizja, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie i wycena podnoszą RRSO jeszcze bardziej, dlatego dwie oferty o tym samym oprocentowaniu potrafią mieć wyraźnie różne RRSO.

Kalkulator powyżej liczy samą ratę kapitałowo-odsetkową i nie uwzględnia żadnych opłat ani podatków. Poza nim zostają też koszty jednorazowe: prowizja za udzielenie, wycena nieruchomości, opłata sądowa za wpis hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych i taksa notarialna. Przy kredytach udzielonych przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej bank pobiera podwyższoną marżę albo ubezpieczenie pomostowe; od 17 września 2022 roku musi je zwrócić albo zaliczyć na spłatę kredytu w ciągu 60 dni od wpisu (art. 35a ustawy o kredycie hipotecznym).

Czego bank wymaga

Rekomendacja S wyznacza ramy, w których banki udzielają kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Wskaźnik LtV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, nie powinien w momencie uruchomienia przekraczać 80%, a 90% tylko wtedy, gdy część ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona ubezpieczeniem, blokadą środków albo zastawem na papierach skarbowych. W praktyce oznacza to wkład własny w wysokości jednej piątej ceny, z możliwością obniżenia go do jednej dziesiątej za dodatkową opłatą.

Rekomendacja 7 mówi, że bank powinien rekomendować okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat i nie powinien udzielić kredytu na dłużej niż 35 lat. Przy ocenie zdolności kredytowej bank dolicza do oprocentowania bufor na wzrost stóp – co najmniej 2,5 punktu procentowego przy stopie zmiennej, mniej przy stopie stałej przez co najmniej 60 miesięcy. Dlatego kwota, którą pokazuje kalkulator raty, i kwota, którą bank uzna za bezpieczną, to dwie różne liczby.

Wartość nieruchomości ustala rzeczoznawca albo bankowa baza cen transakcyjnych, nie cena z ogłoszenia. Jeżeli wycena wyjdzie niżej niż cena zakupu, wkład własny trzeba powiększyć o różnicę.

Nadpłata, wcześniejsza spłata i odstąpienie

Nadpłata idzie w całości na kapitał, więc oszczędza odsetki przez cały pozostały okres – i tym więcej, im wcześniej zostanie wniesiona. Przy nadpłacie bank pyta, czy skrócić okres kredytowania, czy obniżyć ratę; skrócenie okresu daje większą oszczędność, obniżenie raty – większy zapas w domowym budżecie.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę jest ograniczona ustawowo. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, i nie może ona przekroczyć ani 3% spłacanej kwoty, ani odsetek, które naliczyłyby się od niej w ciągu roku (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy oprocentowaniu stałym w okresie jego obowiązywania rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.

Od umowy o kredyt hipoteczny można odstąpić bez podania przyczyny w ciągu 14 dni od jej zawarcia (art. 42). Konsument nie ponosi wtedy kosztów poza odsetkami za okres od wypłaty kredytu do jego zwrotu. Ta sama ustawa daje czas przed podpisaniem: decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym wiąże bank przez co najmniej 14 dni od przekazania, a formularz zawiera RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty. Te dwie liczby, a nie sama rata, pozwalają porównać oferty ze sobą.

Źródła

• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
• KNF – Rekomendacja S (nowelizacja z czerwca 2023)
• KNF – reforma wskaźników referencyjnych (WIBOR, POLSTR)
• KNF – Mapa Drogowa zaprzestania opracowywania WIBID i WIBOR oraz wdrożenia indeksu POLSTR
• Narodowy Bank Polski – stopy procentowe NBP
• UOKiK – kredyt hipoteczny

Jak sprawdzamy narzędzia