Lånekalkulator

Sådan virker det

Et annuitetslån har samme ydelse hver måned gennem hele løbetiden. Det, der ændrer sig, er fordelingen: rentedelen skrumper i takt med, at gælden mindskes, og afdraget vokser lige så meget.

Månedsydelsen beregnes ud fra lånebeløbet, månedsrenten og antallet af måneder. Månedsrenten er årsrenten delt med tolv, som er den regnemåde, bankerne bruger.

Renteomkostningen er mere følsom over for løbetiden, end man tror. Et lån over tredive år koster langt mere end dobbelt så meget i rente som det samme lån over femten år, fordi gælden bliver stående længere.

Beregningen regner med fast rente hele vejen. Variabel rente ændrer sig med markedet, og så ændrer månedsydelsen sig også. Brug beregningen til at sammenligne alternativer, ikke som en prognose.

Stiftelsesomkostninger, gebyrer og rentefradrag indgår ikke. ÅOP bliver højere end den rente, du skriver ind, af to grunde: omkostningerne regnes med, og renten betales hver måned, så 4 procent bliver 4,07 procent helt uden omkostninger.

Hvad et lån på 2.000.000 kr. koster

Tabellen viser månedsydelsen og den samlede rente på et annuitetslån på 2.000.000 kr. ved forskellige renter, over 15 og 30 år. Tallene beregnes med den samme formel som værktøjet ovenfor, og bidragssatsen er ikke med.

Annuitetslån eller serielån

Det samme lån på 2.000.000 kr. til 4 % i rente over 30 år, betalt af på de to måder, danske realkreditinstitutter tilbyder. Beløbene er ydelsen i en bestemt måned, altså rente plus afdrag.

Et annuitetslån har den samme ydelse hele vejen. I begyndelsen er det meste af ydelsen rente, til sidst er det meste afdrag. Det er den almindelige form for realkreditlån i Danmark.

Et serielån afdrager det samme beløb hver måned, og renten beregnes af den gæld, der er tilbage. Ydelsen er derfor højest i begyndelsen og falder gennem hele løbetiden. Gælden falder hurtigere, så den samlede rente bliver lavere, men de første år bliver dyrere. Serielån bruges mest, når man vil være gældfri hurtigere og kan bære den høje ydelse i starten.

Renten på lånet ovenfor bliver omkring 79.359 kr. det første år. Renteudgifter indgår i kapitalindkomsten, og har du ikke renteindtægter, bliver nettokapitalindkomsten negativ. Fradraget sænker den skattepligtige indkomst og dermed kommuneskatten, og oven i det giver personskattelovens § 11 et nedslag i skatten på 8 % af den del af den negative nettokapitalindkomst, der ikke overstiger 50.000 kroner, 100.000 kroner for ægtefæller. Med landsgennemsnittets kommuneskat på 25,0 % og uden kirkeskat giver det omkring 23.840 kr. tilbage i skat for en enlig låntager det første år.

Lånet og obligationen er det samme

Et dansk realkreditlån er ikke penge, instituttet har liggende. Hver gang et lån bliver bevilget, udsteder instituttet obligationer med den samme løbetid, den samme rente og den samme afdragsprofil som lånet og sælger dem til investorer. Det kaldes balanceprincippet: løbetid, rente og afdragsprofil på lånet og på obligationen spejler hinanden, og ydelsen fra låntageren gives videre til obligationsejeren med instituttet som mellemled.

Instituttet påtager sig dermed hverken renterisiko eller likviditetsrisiko, kun kreditrisikoen for, at du betaler. Til gengæld tjener det ikke på renten, men på bidraget, som står for sig selv på betalingsoversigten. Reglerne står i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og i Finanstilsynets bekendtgørelser.

Konsekvensen for dig er, at gælden kan svinge. Kursen på obligationen bag lånet bevæger sig med markedsrenten, og fordi du kan indfri lånet ved at købe obligationerne tilbage til kurs, falder restgælden, når renten stiger. Det er derfor, danske boligejere taler om at ”skære gæld af” ved en opkonvertering.

Lånegrænser, løbetid og afdragsfrihed

Et realkreditlån til en helårsbolig kan højst udgøre 80 % af boligens værdi og løbe i 30 år, og afdragsfriheden kan højst vare ti år (Finans Danmark om lånegrænser). For fritidshuse er grænsen 75 %. Skal der lånes mere, sker det som et banklån, der ikke har obligationer bag sig og derfor har en højere rente og en kortere løbetid.

Dertil kommer kravet om udbetaling. Efter Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for boligkredit skal låntageren som udgangspunkt selv lægge 5 % af købesummen, og banken skal foretage en kreditværdighedsvurdering, hvor der regnes med, at renten kan stige. Beregningen ovenfor siger altså ikke noget om, hvor meget du kan låne, kun hvad et bestemt lån koster.

Fast rente, konvertering og rentetilpasning

Et fastforrentet konverterbart obligationslån har den samme rente i hele løbetiden, i modsætning til de fleste andre lande, hvor renten kun er fast i nogle få år. Lånet kan altid opsiges til kurs 100 til en termin, så en rentenedsættelse kan udnyttes ved at lægge lånet om til en lavere rente, en nedkonvertering.

Et rentetilpasningslån har i stedet korte obligationer bag sig, som bliver refinansieret med et til fem års mellemrum, ofte kaldet F1 til F5. Renten følger markedet ved hver refinansiering, og lånet indfries til kurs og ikke til 100. Hvert skift koster kursskæring, og den vejer tungest på de korteste lån, fordi de refinansieres oftest.

Beregningen ovenfor regner med den samme rente hele løbetiden. Det passer på et fastforrentet lån og ikke på et rentetilpasningslån. Brug tabellen til at se, hvad en renteændring på et procentpoint ville betyde for ydelsen, ikke som et bud på, hvad du betaler om ti år.

Bidragssatsen og de andre omkostninger

Bidraget er instituttets egen betaling og lægges oven i obligationsrenten. Det afhænger af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt, om lånet er fast eller variabelt forrentet, og om der er afdragsfrihed. Danmarks Nationalbank opgør den gennemsnitlige bidragssats til omkring 0,80 % siden 2022. Vil du have en realistisk ydelse ud af beregningen, skal du lægge bidragssatsen til renten.

Ved optagelsen kommer desuden tinglysningsafgiften for pantet, der fra 1. januar 2026 er 1.825 kroner plus 1,25 % af det pantsatte beløb, samt kurstab, kursskæring og instituttets og bankens gebyrer. Alt det indgår i de årlige omkostninger i procent, ÅOP, som långiveren skal oplyse, og som derfor er det rigtige tal at sammenligne lån på.

Renten på et dansk realkreditlån bestemmes af obligationsmarkedet og dermed i høj grad af renterne i euroområdet. Danmark fører fastkurspolitik over for euroen inden for ERM2 med en centralkurs på 7,46038 kroner per euro og et udsvingsbånd på 2,25 %, og Nationalbanken fastsætter sine renter med det formål for øje, ikke efter konjunkturen i Danmark.

Kilder

• Finans Danmark – Balanceprincippet
• Finans Danmark – Lånegrænser, løbetider og afdragsfrihed
• Danmarks Nationalbank – Udlån og bidragssatser
• Personskatteloven § 11

Sådan kontrolleres værktøjerne