Calcul de prêt

Comment ça marche

Un prêt à annuités a la même mensualité sur toute la durée. Ce qui change, c’est sa composition : la part d’intérêts diminue à mesure que la dette baisse, et la part de capital augmente d’autant.

La mensualité se calcule à partir du montant, du taux mensuel et du nombre de mois. Le taux mensuel est le taux annuel divisé par douze, comme le calculent les banques.

Le coût des intérêts dépend de la durée plus qu’on ne croit. Un prêt sur trente ans coûte bien plus du double d’intérêts que le même prêt sur quinze ans, parce que la dette reste en place plus longtemps.

Le calcul part d’un taux fixe sur toute la période. Un taux variable suit le marché, et la mensualité change alors aussi. Servez-vous du calcul pour comparer des options, pas comme d’une prévision.

Frais de dossier, frais de gestion et assurance emprunteur ne sont pas compris. Le taux annuel effectif global dépasse le taux que vous saisissez pour deux raisons : les frais y sont intégrés, et les intérêts se paient chaque mois, si bien que 4 % deviennent 4,07 % même sans aucun frais.

Ce que coûte un prêt de 200 000 €

Mensualité et intérêts totaux d’un prêt amortissable de 200 000 € à différents taux, sur 15 et sur 25 ans. Les montants sont calculés avec la même formule que l’outil ci-dessus, hors assurance et hors frais.

Mensualité constante ou amortissement constant

Le même prêt de 200 000 € à 4 % sur 25 ans, remboursé de deux façons : la mensualité constante, qui est la règle en France, et l’amortissement constant, où l’on rembourse chaque mois la même part de capital. Les montants sont l’échéance d’un mois donné, capital et intérêts compris.

Avec une mensualité constante, l’échéance ne bouge pas de la première à la dernière : au début, les intérêts en prennent la plus grande part et le capital la plus petite, puis le rapport s’inverse. C’est ainsi que sont construits presque tous les prêts immobiliers français, et c’est ce que calcule l’outil.

Avec un amortissement constant, on rembourse chaque mois la même part de capital et les intérêts suivent la dette qui reste. Le total des intérêts est plus faible, parce que la dette baisse plus vite, mais les premières années coûtent nettement plus cher. Peu de banques le proposent ; la comparaison sert surtout à montrer où passent les intérêts.

Le taux fixe est la règle en France

Le calcul suppose le même taux pendant toute la durée du prêt. Ailleurs, ce serait une simplification ; en France, c’est la situation normale. Selon l’étude de l’ACPR sur le financement de l’habitat en 2025, 99,6 % de la production de crédits à l’habitat a été accordée à taux fixe.

Les prêts à taux variable ou révisable existent, mais ils sont marginaux et le plus souvent encadrés par un plafond de variation, dit « capé ». Si vous en comparez un, faites tourner l’outil deux fois, une fois au taux de départ et une fois au taux plafonné, pour voir les deux extrémités de l’échéance possible.

La durée compte davantage qu’on ne le croit. Passer de quinze à vingt-cinq ans abaisse la mensualité, mais alourdit les intérêts plus que proportionnellement, puisque la dette reste en place dix ans de plus et porte intérêt pendant tout ce temps. Le tableau met les deux durées côte à côte pour que l’arbitrage se lise d’un coup d’œil.

Ce que la banque vérifie

Depuis 2022, les banques appliquent une norme du Haut Conseil de stabilité financière : le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 %, et la maturité du crédit ne doit pas dépasser vingt-cinq ans. Deux années de différé s’ajoutent quand le bien est acheté en l’état futur d’achèvement ou fait l’objet de travaux importants, et les établissements gardent une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle. La décision n° D-HCSF-2021-7 et sa foire aux questions en donnent le détail.

C’est pourquoi la colonne la plus longue du tableau s’arrête à vingt-cinq ans : un prêt immobilier plus long est l’exception, pas la règle. L’apport joue aussi, parce qu’il détermine le montant à emprunter et donc le taux d’effort.

Le prêt à taux zéro vient en complément du prêt principal et ne se substitue pas à lui. Depuis le 1er avril 2025 il est ouvert dans le neuf sur tout le territoire, sous conditions de ressources et de primo-accession (fiche du PTZ). L’outil ne calcule qu’un seul prêt à la fois : pour un plan de financement à deux lignes, additionnez les mensualités.

Le TAEG, le taux d’usure et l’assurance

Le taux que la banque affiche, le taux nominal, n’est qu’une partie du coût. Le taux annuel effectif global y ajoute les frais de dossier, les frais de garantie, l’assurance emprunteur quand elle conditionne l’octroi du crédit et le coût des intermédiaires. Il ressort donc plus haut que le taux nominal, et cela pour deux raisons : les frais y entrent, et le TAEG est un taux actuariel calculé selon la méthode des intérêts composés (articles R. 314-1 et suivants du code de la consommation), alors que le taux nominal est proportionnel. Un taux nominal de 4 % donne ainsi un TAEG de 4,07 % même sans le moindre frais.

Le TAEG de l’offre ne peut pas dépasser le taux d’usure, que la Banque de France calcule chaque trimestre à partir de la moyenne des TAEG pratiqués, augmentée d’un tiers, et qui est publié au Journal officiel. Un dossier peut donc être refusé non pas parce que le taux est trop élevé, mais parce que l’assurance et les frais font passer le TAEG au-dessus du seuil.

L’assurance emprunteur n’est pas un détail : sur un prêt long, elle peut peser autant que plusieurs dixièmes de point de taux. La loi du 28 février 2022 permet d’en changer à tout moment, sans frais, pendant toute la durée du crédit, et supprime le questionnaire de santé quand la part assurée est inférieure à 200 000 euros par personne et que le prêt est remboursé avant le soixantième anniversaire de l’assuré.

Ce que le calcul laisse de côté

Les frais de dossier, les frais de garantie, hypothèque ou caution, les frais de notaire et l’assurance ne sont pas dans les montants ci-dessus. Ajoutez-les pour obtenir le coût réel, et comparez toujours les offres sur le TAEG plutôt que sur le taux nominal, puisque c’est le seul chiffre qui les englobe.

Le remboursement anticipé, lui, est encadré. L’indemnité éventuellement due ne peut dépasser ni un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R. 313-25 du code de la consommation) ; c’est le plus faible des deux qui s’applique, et de nombreux contrats y renoncent en cas de vente du bien.

Un remboursement partiel s’impute sur le capital et fait donc gagner des intérêts sur toute la durée restante : plus il intervient tôt, plus il rapporte. L’outil permet de le mesurer en relançant le calcul sur le capital et la durée qui restent.

Sources

• HCSF – Décision n° D-HCSF-2021-7, foire aux questions
• ACPR – Le financement de l’habitat en 2025 (Analyses et synthèses n° 183)
• Légifrance – Taux d’intérêt (articles R314-1 à D314-17 du code de la consommation)
• Légifrance – Article R313-25 du code de la consommation (remboursement anticipé)
• Banque de France – Taux de l’usure
• Légifrance – Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (assurance emprunteur)
• Service-public.fr – Prêt à taux zéro dans le neuf (F10871)

Comment les outils sont vérifiés