Calcolo del prestito

Come funziona

Un prestito ad ammortamento francese ha la stessa rata per tutta la durata. Quello che cambia è la sua composizione: la quota di interessi si riduce mano a mano che il debito scende, e la quota capitale cresce della stessa cifra.

La rata si calcola dall’importo, dal tasso mensile e dal numero di mesi. Il tasso mensile è quello annuo diviso dodici, come calcolano le banche.

Il costo degli interessi dipende dalla durata più di quanto si creda. Un prestito su trent’anni costa più del doppio degli interessi dello stesso prestito su quindici anni, perché il debito resta in piedi più a lungo.

Il calcolo parte da un tasso fisso per tutto il periodo. Un tasso variabile si muove con il mercato, e allora cambia anche la rata. Usa il calcolo per confrontare alternative, non come previsione.

Spese di istruttoria, spese di gestione e detrazioni fiscali non sono comprese. Il TAEG è più alto del tasso che inserisci per due motivi: le spese vengono conteggiate e gli interessi si pagano ogni mese, così il 4 per cento diventa 4,07 per cento anche senza alcuna spesa. Per un mutuo sull’abitazione principale gli interessi danno una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 4.000 euro di interessi all’anno (articolo 15 del TUIR), che qui non è compresa. Se trovi condizioni migliori puoi spostare il mutuo in un’altra banca con la surroga, senza spese e senza notaio a tuo carico (articolo 120-quater del Testo unico bancario, nato dalla legge Bersani del 2007).

Quanto costa un mutuo di 150.000 €

La rata mensile e gli interessi totali di un mutuo di 150.000 € ad ammortamento alla francese, a tassi diversi, su 15 e su 25 anni. I valori nascono dalla stessa formula dello strumento qui sopra.

Ammortamento alla francese o all’italiana

Lo stesso mutuo di 150.000 € al 4% su 25 anni, rimborsato nei due modi classici. Gli importi sono la rata di un dato mese, interessi e capitale insieme.

Nell’ammortamento alla francese la rata resta uguale per tutta la durata: all’inizio è fatta quasi tutta di interessi e alla fine quasi tutta di capitale. È il metodo che usano praticamente tutte le banche italiane, ed è quello che il calcolatore applica.

Nell’ammortamento all’italiana la quota di capitale è invece costante e gli interessi si calcolano sul debito residuo, così la rata parte alta e scende ogni mese. Il capitale si estingue più in fretta, quindi gli interessi totali sono più bassi, ma i primi anni pesano molto di più. Quasi nessuna banca lo propone per i mutui alle famiglie; serve qui come termine di paragone, per vedere dove finiscono gli interessi.

Su un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale gli interessi passivi danno una detrazione IRPEF del 19%, su un massimo di 4.000 euro di interessi all’anno. Nell’esempio qui sopra gli interessi del primo anno sono circa 5.935 € e la detrazione vale 760 €. Il limite è per immobile, non per persona: se il mutuo è cointestato, i 4.000 euro si dividono fra gli intestatari.

Tasso fisso, variabile e la scelta che pesa di più

Il tasso di un mutuo italiano è quasi sempre un indice più uno spread. Per il variabile l’indice è l’Euribor a uno, tre o sei mesi, e la rata cambia con lui; per il fisso è l’Eurirs, cioè il tasso swap della durata scelta, e la rata resta quella per tutti gli anni del mutuo. A differenza del Regno Unito o della Germania, in Italia il tasso fisso è davvero fisso fino all’ultima rata, e il calcolo qui sopra corrisponde perciò a un mutuo reale, non a un’ipotesi.

Esistono poi il tasso misto, che consente di passare dall’uno all’altro a scadenze prestabilite, e il variabile con rata costante, dove a cambiare non è la rata ma la durata. Quest’ultimo è comodo finché i tassi scendono e diventa rischioso quando salgono: se gli interessi superano la rata, il debito può allungarsi di anni. La guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario spiega le differenze e va consegnata dalla banca prima della firma.

Il numero da confrontare fra un’offerta e l’altra non è il tasso nominale ma il TAEG, che comprende anche le spese di istruttoria, la perizia, l’incasso rata e le polizze obbligatorie, espresse come tasso annuo. Il prospetto informativo europeo standardizzato che la banca consegna prima del contratto lo riporta accanto al piano di ammortamento.

Cambiare banca: la surroga

Chi ha un mutuo in corso e trova condizioni migliori altrove può spostarlo senza estinguerlo: è la surrogazione, introdotta dall’articolo 8 del decreto legge 7/2007, la cosiddetta legge Bersani, e oggi contenuta nell’articolo 120-quater del Testo unico bancario. La nuova banca subentra nell’ipoteca già iscritta, il debito residuo resta lo stesso e cambiano tasso, spread e durata.

La legge vieta di addebitare al cliente spese, commissioni o oneri di qualsiasi tipo per l’operazione, notaio compreso, e vieta di ostacolarla o di renderla più onerosa. La surroga non fa nemmeno perdere le agevolazioni fiscali ottenute quando il mutuo è stato acceso: la detrazione degli interessi continua a spettare, sulla parte di debito che resta.

Va tenuta distinta dalla rinegoziazione, che è un accordo con la stessa banca e non è obbligatorio per nessuno, e dalla sostituzione, che è un mutuo nuovo con una nuova ipoteca e quindi con i costi di un mutuo nuovo. Solo la surroga è per legge gratuita.

Estinguere prima, e quanto costa

Sui mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili abitativi a partire dal 2 febbraio 2007 non si può applicare alcuna penale per l’estinzione anticipata, totale o parziale: la regola nasce anch’essa dal decreto legge 7/2007 ed è oggi nell’articolo 120-ter del Testo unico bancario, che dichiara nullo ogni patto contrario.

Un rimborso parziale va direttamente sul capitale, quindi risparmia tutti gli interessi che quel capitale avrebbe prodotto negli anni rimanenti: prima si fa, più vale. Conviene chiarire con la banca se il piano viene ricalcolato accorciando la durata o riducendo la rata, perché il risparmio di interessi è molto diverso nei due casi.

Le imposte e le spese che non sono nella rata

Al momento della stipula la banca trattiene l’imposta sostitutiva, che sostituisce registro, bollo, ipotecaria e catastale: lo 0,25% dell’importo erogato se il mutuo riguarda la prima casa, il 2% negli altri casi di immobile abitativo (articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601). Su 150.000 euro la differenza fra le due aliquote è di oltre 2.600 euro.

Si aggiungono l’istruttoria, la perizia sull’immobile, il compenso del notaio per l’atto di mutuo e l’ipoteca, e l’assicurazione contro incendio e scoppio sull’immobile, che le banche richiedono sempre. La rata calcolata qui sopra comprende solo capitale e interessi.

La detrazione del 19% sugli interessi si applica se l’immobile è adibito ad abitazione principale, di regola entro un anno dall’acquisto, e vale solo se c’è un’imposta da cui sottrarla. Dal 2025 l’articolo 16-ter del TUIR limita l’ammontare complessivo degli oneri detraibili per chi supera i 75.000 euro di reddito, ma gli interessi dei mutui stipulati entro il 31 dicembre 2024 restano fuori da quel limite.

L’ammortamento alla francese davanti ai giudici

Negli anni scorsi molte cause hanno sostenuto che il piano alla francese nasconda un interesse composto e che il contratto sia nullo se non lo dichiara. La Corte di cassazione a sezioni unite, con la sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024, ha chiuso la questione: nei mutui a tasso fisso con piano alla francese di tipo standardizzato tradizionale, la mancata indicazione del regime di capitalizzazione non rende il contratto nullo né per indeterminatezza dell’oggetto né per violazione delle norme sulla trasparenza.

Restano contestabili le cose concrete: una rata che non corrisponde al tasso dichiarato, spese non comprese nel TAEG, un piano di ammortamento diverso da quello allegato. Il modo più semplice per accorgersene è proprio confrontare la rata del contratto con quella che la formula produce, come nella tabella qui sopra.

Fonti

• Testo unico bancario, art. 120-quater – surrogazione nei contratti di finanziamento (portabilità)
• Testo unico bancario, art. 120-ter – estinzione anticipata dei mutui immobiliari
• TUIR, art. 15 – detrazione del 19% sugli interessi passivi
• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, art. 18 – imposta sostitutiva sui finanziamenti
• Banca d’Italia – Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici
• Banca d’Italia – Tassi di interesse sui prestiti alle famiglie (statistiche)

Come vengono verificati gli strumenti