Calculator de credit

Cum funcționează

Un credit cu rate egale are aceeași rată în fiecare lună, pe toată perioada. Ce se schimbă este împărțirea: partea de dobândă scade pe măsură ce scade datoria, iar partea de principal crește cu aceeași sumă.

Rata lunară rezultă din sumă, dobânda lunară și numărul de luni. Dobânda lunară este dobânda anuală împărțită la doisprezece, așa cum o exprimă cele mai multe bănci.

Costul dobânzii depinde de perioadă mai mult decât se crede. Un credit pe treizeci de ani costă cu mult mai mult decât dublul dobânzii aceluiași credit pe cincisprezece ani, pentru că datoria rămâne neachitată mai mult timp.

Calculul presupune o dobândă fixă pe toată perioada. În România multe credite ipotecare au dobândă fixă doar în primii ani și apoi variabilă, legată de IRCC, iar atunci rata se schimbă la fiecare revizuire. Folosește calculul ca să compari variante, nu ca prognoză.

Comisioanele, asigurările obligatorii și eventualele subvenții nu sunt incluse. DAE, dobânda anuală efectivă, este mai mare decât dobânda pe care o introduci din două motive: comisioanele intră în calcul, iar dobânda se plătește în fiecare lună, așa că 6 la sută devine 6,17 la sută chiar și fără niciun comision.

Cât costă un credit de 400.000 RON

Rata lunară și dobânda totală pentru un credit cu rate egale de 400.000 RON, la dobânzi diferite. Coloanele arată două perioade, în ani: 15 și 30. Cifrele folosesc aceeași formulă ca instrumentul de mai sus.

Rate egale sau rate descrescătoare

Același credit de 400.000 RON cu dobânda de 6 %, rambursat în două feluri, pe aceeași perioadă, în ani: 30. Sumele din tabel sunt plata dintr-o anumită lună, cu dobândă și principal la un loc.

Creditele ipotecare din România se dau aproape întotdeauna cu rate egale, adică aceeași sumă în fiecare lună: la început aproape toată rata este dobândă, iar la final aproape toată este principal.

Cu rate descrescătoare se rambursează în fiecare lună aceeași parte din principal, iar dobânda se calculează pe datoria rămasă. Dobânda totală iese mai mică, dar primii ani costă simțitor mai mult, iar banca îți cere venituri mai mari ca să aprobe creditul, fiindcă gradul de îndatorare se verifică pe rata cea mai mare. La creditele de consum care nu sunt garantate cu ipotecă, legea îți dă dreptul să alegi între cele două feluri de rambursare; la creditele imobiliare alegerea depinde de ce oferă banca.

Dobândă fixă la început, IRCC pe urmă

Calculul de mai sus presupune aceeași dobândă pe toată perioada. În România asta se întâmplă rar la un credit ipotecar: cele mai multe oferte au dobândă fixă în primii trei sau cinci ani și dobândă variabilă după aceea, iar atunci rata se schimbă la fiecare revizuire. Folosește tabelul ca să compari variante și ca să vezi cât cântărește un punct de dobândă, nu ca prognoză a ratei peste cincisprezece ani.

Pentru creditele în lei, dobânda variabilă este compusă dintr-un indice de referință calculat exclusiv pe baza tranzacțiilor interbancare, la care banca adaugă o marjă fixă pe toată durata contractului. Regula a fost introdusă prin OUG 19/2019, care a modificat art. 38 din OUG 52/2016. Potrivit art. XI din aceeași ordonanță, ea se aplică din 2 mai 2019 creditelor acordate consumatorilor după acea dată și refinanțărilor, iar contractele mai vechi pot trece la noul indice doar prin act adițional. Așa a luat indicele locul lui ROBOR.

Indicele se publică în fiecare zi lucrătoare pe site-ul Băncii Naționale a României, dar valoarea care intră în rata ta se calculează la finalul fiecărui trimestru, ca medie aritmetică a ratelor zilnice din trimestrul anterior, și se aplică în trimestrul următor. Între mișcarea pieței și mișcarea ratei trec deci până la șase luni, ceea ce face ca rata să urmeze dobânzile pieței mai lin și mai târziu decât o făcea ROBOR.

Marja este singura parte din dobândă pe care o negociezi și singura care rămâne neschimbată. Banca poate reduce temporar marja sau indicele, dar are dreptul să revină la valorile din contract, așa că o ofertă promoțională nu este o dobândă garantată.

Ce verifică banca: avansul și gradul de îndatorare

Valoarea unui credit pentru investiții imobiliare în lei nu poate depăși 85 % din valoarea garanției ipotecare, deci ai nevoie de un avans de cel puțin 15 % (art. 18 din Regulamentul BNR nr. 17/2012). Limita se raportează la valoarea evaluată a locuinței, nu la prețul din anunț, iar când evaluarea iese sub preț diferența o acoperi tot din avans.

A doua limită privește rata. Gradul total de îndatorare, adică ponderea tuturor ratelor lunare în venitul net, nu poate depăși 40 %, iar la primul credit pentru locuința în care urmează să locuiești, dacă nu ai deținut niciodată o locuință, plafonul urcă la 45 % (art. 19 din același regulament). Pentru creditele în valută acordate cuiva care nu are venituri în acea valută limitele sunt mult mai strânse, 20 % și 25 %, ceea ce explică de ce creditele în euro aproape au dispărut din piață.

Băncile au voie să depășească aceste praguri pentru cel mult 15 % din creditele acordate într-un trimestru, așa că excepțiile există, dar sunt puține. Veniturile luate în calcul nu pot depăși cu mai mult de o cincime pe cele declarate la fisc pentru anul anterior, deci o mărire proaspătă cântărește mai puțin decât ai crede.

Limita de 85 % nu se aplică creditelor garantate de stat. Prin programul Noua Casă, garanția statului acoperă până la jumătate dintr-un credit mai mic, cu un avans de minimum 5 %, sau până la 60 % dintr-un credit mai mare, cu un avans de minimum 15 %. Beneficiarul nu trebuie să dețină altă locuință, iar plafonul anual de garantare se stabilește prin hotărâre de guvern și se epuizează de obicei înainte de sfârșitul anului.

Rambursarea anticipată nu costă nimic

La creditele imobiliare pentru consumatori, creditorul nu are dreptul să aplice penalizări, să perceapă compensație sau orice alte costuri în cazul rambursării anticipate. Prevederea este la art. 41 alin. (3) din OUG 52/2016 și este mai generoasă decât minimul cerut de directiva europeană, care permite statelor să lase băncilor dreptul la o compensație. În România ea a fost eliminată cu totul.

Dreptul de a rambursa anticipat nu poate fi condiționat de o sumă minimă sau de un anumit număr de rate. La o rambursare parțială alegi tu ce se întâmplă mai departe: păstrezi rata și scurtezi perioada, scazi rata și păstrezi perioada, sau scazi și rata, și perioada. Prima variantă economisește cea mai multă dobândă.

O plată anticipată merge integral în principal, deci scutește dobânda pentru tot restul perioadei, iar cu cât vine mai devreme, cu atât scutește mai mult. Tabelul de mai sus arată de ce: în primii ani aproape toată rata este dobândă, așa că un leu pus atunci pe principal valorează mult mai mult decât același leu pus în ultimul an.

DAE, fișa standardizată și perioada de reflecție

Dobânda pe care o introduci mai sus este dobânda nominală. Costul real se măsoară prin dobânda anuală efectivă, DAE, care se calculează după formula din anexa nr. 1 la OUG 52/2016 și cuprinde și comisioanele, costurile contului obligatoriu și asigurările cerute pentru obținerea creditului. DAE iese mai mare decât dobânda nominală din două motive: comisioanele intră în calcul, iar dobânda se plătește lunar, așa că se capitalizează.

Înainte de a semna, banca trebuie să îți dea informațiile personalizate prin Fișa europeană de informații standardizate, pe hârtie sau pe alt suport durabil, cu font de cel puțin 12 puncte. Fișa are aceeași structură la toate băncile, tocmai ca ofertele să poată fi puse alături.

Fișa trebuie primită cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de acceptarea ofertei sau de semnarea contractului. În acest răstimp, numit perioadă de reflecție, informațiile din fișă nu mai pot fi modificate, oferta este irevocabilă pentru bancă, iar tu poți accepta oricând. Renunțarea la perioada de reflecție se poate face doar expres, în scris, printr-un document separat, și nu poate fi impusă printr-o clauză din contract.

Comisioanele, asigurările obligatorii și taxele notariale nu sunt incluse în calculul de mai sus. Pune-le lângă rata lunară când compari oferte și uită-te la DAE, nu la dobânda afișată cu litere mari.

Surse

• OUG 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile
• OUG 19/2019, art. II, III și XI – indicele de referință pentru creditele acordate consumatorilor
• OUG 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori
• Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare
• Banca Națională a României – indicele de referință pentru creditele consumatorilor
• FNGCIMM – programul Noua Casă

Cum sunt verificate instrumentele