Kreditrechner

So funktioniert es

Ein Annuitätendarlehen hat über die ganze Laufzeit dieselbe Rate. Was sich ändert, ist die Aufteilung: Der Zinsanteil schrumpft, während die Schuld sinkt, und die Tilgung wächst um denselben Betrag.

Die Monatsrate wird aus Kreditbetrag, Monatszins und Zahl der Monate berechnet. Der Monatszins ist der Jahreszins geteilt durch zwölf, wie es die Banken rechnen.

Die Zinskosten hängen stärker von der Laufzeit ab, als man denkt. Ein Kredit über dreißig Jahre kostet weit mehr als doppelt so viel Zinsen wie derselbe Kredit über fünfzehn Jahre, weil die Schuld länger stehen bleibt.

Die Rechnung geht von einem festen Zinssatz über die ganze Zeit aus. Ein variabler Zins ändert sich mit dem Markt, und dann ändert sich auch die Rate. Nutzen Sie die Rechnung zum Vergleich von Alternativen, nicht als Prognose.

Bearbeitungsgebühren, Kontoführung und steuerliche Absetzbarkeit sind nicht enthalten. Der effektive Jahreszins liegt aus zwei Gründen über dem Zinssatz, den Sie eingeben: die Kosten werden eingerechnet, und die Zinsen werden monatlich gezahlt, sodass aus 4 Prozent auch ganz ohne Gebühren 4,07 Prozent werden.

Was ein Darlehen über 300.000 € kostet

Monatsrate und Gesamtzinsen für ein Annuitätendarlehen über 300.000 € bei verschiedenen Sollzinssätzen, einmal über 15 und einmal über 30 Jahre. Gerechnet wird mit derselben Formel wie im Werkzeug oben, also mit einem Zinssatz, der über die ganze Laufzeit gilt.

Gleichbleibende Rate oder fallende Rate

Dieselben 300.000 € zu 4 % über 30 Jahre, auf zwei Arten zurückgezahlt: als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, wie es in Deutschland üblich ist, und als Tilgungsdarlehen mit gleichbleibender Tilgung, wie es Kommunen und Unternehmen häufiger nutzen. Angegeben ist jeweils die Rate aus Zins und Tilgung zusammen.

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Am Anfang besteht sie fast ganz aus Zinsen, und weil mit jeder Rate die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat – am Ende ist es umgekehrt.

Beim Tilgungsdarlehen ist dagegen die Tilgung konstant und der Zins fällt mit der Restschuld, die Rate wird also von Monat zu Monat kleiner. Insgesamt kostet das weniger Zinsen, verlangt aber in den ersten Jahren deutlich höhere Zahlungen. Für private Baufinanzierungen wird diese Form in Deutschland selten angeboten.

Zinsbindung, Tilgungssatz und Restschuld

Ein deutsches Baudarlehen wird selten über eine Laufzeit beschrieben, sondern über zwei andere Größen: die Sollzinsbindung und den anfänglichen Tilgungssatz. Üblich sind zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung, gelegentlich zwanzig oder dreißig, und ein bis drei Prozent anfängliche Tilgung. Die Rate ergibt sich aus der Summe beider Prozentsätze: bei 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung zahlen Sie im ersten Jahr 6 % der Darlehenssumme, und das Darlehen wäre nach rund 28 Jahren getilgt, wenn der Zinssatz so lange gälte.

Genau das ist der Unterschied zur Tabelle oben. Sie rechnet mit einem Zinssatz über die gesamte Laufzeit, weil sich nur so zeigen lässt, was ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt ausmacht. In Wirklichkeit ist der Zinssatz nur bis zum Ende der Bindung sicher; danach bleibt eine Restschuld, die zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden muss.

Die Restschuld ist deshalb die wichtigste Zahl eines Finanzierungsangebots – wichtiger als die Monatsrate. Je niedriger die anfängliche Tilgung, desto kleiner die Rate und desto größer die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren. Wer mit einem Prozent tilgt, hat nach zehn Jahren erst einen kleinen Teil des Darlehens zurückgezahlt und trägt das Zinsänderungsrisiko fast ungemindert weiter.

Die durchschnittlichen Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, aufgeschlüsselt nach der Dauer der Zinsbindung, veröffentlicht die Deutsche Bundesbank monatlich in ihrer MFI-Zinsstatistik. Sie sind der beste Maßstab dafür, ob ein Angebot marktüblich ist.

Was nach der Zinsbindung kommt

Läuft die Sollzinsbindung aus, wird die Restschuld fällig. In der Praxis bietet die Bank eine Anschlussfinanzierung an, meist wenige Monate vorher; ein Recht darauf gibt es nicht, und man ist auch nicht daran gebunden. Eine Umschuldung zu einer anderen Bank ist möglich, kostet aber die Abtretung der Grundschuld und die zugehörigen Notar- und Grundbuchgebühren.

Wer den Zinssatz früher festschreiben will, kann ein Forward-Darlehen abschließen: die Bank sichert den heutigen Zins für einen Abruf in bis zu rund fünf Jahren zu und lässt sich das mit einem Aufschlag je Monat Vorlaufzeit bezahlen. Das lohnt sich, wenn die Zinsen steigen, und kostet, wenn sie fallen – abgenommen werden muss das Darlehen in jedem Fall.

Unabhängig von der vereinbarten Bindung gilt § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kann der Darlehensnehmer jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Bei einer Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren steht Ihnen dieser Ausstieg also nach zehneinhalb Jahren offen, wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind. Auf dieses Recht kann im Voraus nicht verzichtet werden.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung

Die meisten Verträge räumen eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme ein, oft kostenlos. Jeder Euro Sondertilgung geht unmittelbar gegen die Restschuld und spart Zinsen für die gesamte verbleibende Zeit – je früher sie erfolgt, desto mehr.

Darüber hinaus kann ein Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach § 500 Absatz 2 BGB vorzeitig nur zurückgezahlt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht – etwa beim Verkauf der Immobilie oder wenn die Bank eine weitere Beleihung ablehnt. Die Bank darf dann nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbaren Schaden verlangen. Die Obergrenze von einem Prozent, die dort genannt wird, gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen; bei Immobiliardarlehen begrenzt allein der tatsächliche Schaden den Betrag, und der kann bei langer Restbindung fünfstellig ausfallen.

Die Entschädigung entfällt, wenn die Angaben zu ihrer Berechnung im Vertrag unzureichend sind (§ 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB) – ein Punkt, über den viel gestritten wird. Vor Vertragsschluss gilt ohnehin das Widerrufsrecht: vierzehn Tage nach §§ 495 und 355 BGB, gerechnet ab dem Erhalt der Vertragsurkunde mit ordnungsgemäßer Widerrufsinformation.

Was die Bank prüft und was der Rechner weglässt

Seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU im März 2016 muss die Bank vor dem Abschluss die Kreditwürdigkeit eingehend prüfen (§ 505a BGB). Maßgeblich ist, ob Sie die Raten aus Einkommen und Vermögen voraussichtlich vollständig zahlen können – der Wert der Immobilie allein genügt ausdrücklich nicht. Vor dem Angebot erhalten Sie außerdem das Europäische Standardisierte Merkblatt, das Zinsbindung, effektiven Jahreszins, Gesamtkosten und Restschuld in einheitlicher Form ausweist.

Den effektiven Jahreszins, den Sie zum Vergleich von Angeboten heranziehen sollten, berechnen alle Anbieter nach derselben Formel in der Anlage zu § 16 der Preisangabenverordnung. Er enthält Bearbeitungsentgelte und Schätzkosten, aber keine Kaufnebenkosten – und er unterstellt, dass der gebundene Sollzins bis zum Ende gilt.

Der Rechner oben zeigt nur das Darlehen selbst. Nicht enthalten sind die Kaufnebenkosten, die in Deutschland erheblich sind: die Grunderwerbsteuer, deren Regelsatz von 3,5 % im Grunderwerbsteuergesetz steht, die die Länder aber seit 2006 selbst festsetzen dürfen und die je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt, dazu Notar und Grundbuchamt mit zusammen etwa 1,5 % bis 2 % und gegebenenfalls die Maklerprovision, die beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher seit Dezember 2020 nach §§ 656c und 656d BGB zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Auch die Steuer bleibt außen vor. Schuldzinsen für eine selbst genutzte Wohnung sind in Deutschland nicht abziehbar. Wird die Immobilie vermietet, sind sie dagegen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG) – die Tilgung allerdings nicht, weil sie nur Vermögen umschichtet.

Quellen

• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• § 500 BGB – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung
• § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung
• § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
• § 16 PAngV – Verbraucherdarlehen (effektiver Jahreszins)
• Deutsche Bundesbank – MFI-Zinsstatistik
• Richtlinie 2014/17/EU (Wohnimmobilienkreditrichtlinie)
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

So werden die Werkzeuge geprüft