Lening berekenen

Zo werkt het

Een annuïteitenlening heeft over de hele looptijd dezelfde termijn. Wat verandert is de verdeling: het rentedeel krimpt naarmate de schuld daalt, en de aflossing groeit met hetzelfde bedrag.

De maandlast wordt uit het leenbedrag, de maandrente en het aantal maanden berekend. De maandrente is de jaarrente gedeeld door twaalf, zoals de banken rekenen.

De rentekosten hangen sterker van de looptijd af dan je denkt. Een lening over dertig jaar kost veel meer dan twee keer zoveel rente als dezelfde lening over vijftien jaar, omdat de schuld langer blijft staan.

De berekening gaat uit van een vaste rente over de hele periode. Een variabele rente beweegt met de markt mee, en dan verandert ook de termijn. Gebruik de berekening om alternatieven te vergelijken, niet als voorspelling.

Afsluitkosten, beheerkosten en fiscale aftrek zitten er niet in. Het jaarlijks kostenpercentage ligt om twee redenen boven de rente die je invult: de kosten tellen mee, en de rente wordt elke maand betaald, waardoor 4 procent ook zonder kosten 4,07 procent wordt.

Wat een hypotheek van € 350.000 kost

De maandlast en de totale rente van een annuïteitenhypotheek van € 350.000 bij verschillende rentes, over 15 en 30 jaar. De bedragen zijn met dezelfde formule berekend als het hulpmiddel hierboven.

Annuïtair of lineair

Dezelfde € 350.000 tegen 4% over 30 jaar, afgelost op de twee manieren die recht geven op hypotheekrenteaftrek. De bedragen zijn de maandlast in een bepaalde maand, rente en aflossing bij elkaar.

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dat vooral uit rente en aan het eind vooral uit aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand evenveel af en wordt de rente over de restschuld berekend, zodat de maandlast begint bij het hoogste bedrag en daarna daalt.

Omdat de schuld lineair sneller kleiner wordt, betaal je in totaal minder rente, maar de eerste jaren zijn een stuk duurder. Wie nu een lage maandlast nodig heeft, kiest annuïtair en betaalt over de hele looptijd meer rente. Netto is het verschil kleiner dan het lijkt, omdat de hogere rente bij de annuïteitenhypotheek ook meer aftrek oplevert.

De rente op de hypotheek hierboven is in het eerste jaar ongeveer € 13.888. Het aftrektarief is in 2026 begrensd op 37,56%, wat neerkomt op hooguit € 5.216 minder belasting. Dat is een bovengrens: van de rente moet eerst het eigenwoningforfait af, in 2026 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tussen 75.000 en 1.350.000 euro, en wie in de eerste schijf valt trekt af tegen 35,75% in plaats van 37,56%.

Aflossen is sinds 2013 een voorwaarde voor de aftrek

Wie op of na 1 januari 2013 een hypotheek afsluit, krijgt alleen hypotheekrenteaftrek als er een contractuele verplichting is om de schuld in ten hoogste 360 maanden ten minste annuïtair af te lossen. Die aflossingseis staat in artikel 3.119c van de Wet inkomstenbelasting 2001. Lineair aflossen voldoet ook, omdat je dan van begin af aan sneller aflost dan het annuïtaire schema.

Daarmee is de aflossingsvrije hypotheek voor nieuwe leningen fiscaal uitgespeeld. Wie er al een had op 31 december 2012 houdt onder het overgangsrecht het recht op aftrek, en die leningen lopen nog volop. Een aflossingsvrij deel bij een nieuwe hypotheek mag nog steeds, maar dan zonder aftrek over dat deel.

De aftrek geldt bovendien hoogstens dertig jaar per lening. Los je tussendoor af en leen je later opnieuw, dan telt de al verstreken tijd mee. Wie na dertig jaar nog rente betaalt, betaalt die volledig zelf.

Wat de aftrek werkelijk oplevert

De hypotheekrenteaftrek is minder waard dan het hoogste belastingtarief doet vermoeden. Door de tariefsaanpassing, in 2026 11,94 procentpunt, wordt de aftrek in de hoogste schijf beperkt tot 37,56% in plaats van 49,50%. Dat staat op de pagina Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt van de Belastingdienst.

Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait: een bijtelling bij je inkomen van 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen met een waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro in 2026. Pas het verschil tussen rente en forfait is aftrekbaar. Bij een lage restschuld en een hoge WOZ-waarde kan dat verschil klein of zelfs negatief worden.

Het voordeel loopt ook terug naarmate je aflost, want de rente wordt elk jaar lager. Reken in een meerjarenbegroting dus niet met het voordeel van het eerste jaar, maar met een bedrag dat elk jaar krimpt. Je kunt het voordeel maandelijks ontvangen via een voorlopige aanslag in plaats van achteraf bij de aangifte.

Hoeveel je mag lenen

Twee grenzen bepalen de maximale hypotheek. De eerste is de waarde van de woning: volgens artikel 5 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet mag de hypotheek hoogstens honderd procent van de waarde van de woning bedragen, met uitzonderingen voor onder meer energiebesparende voorzieningen en een restschuld van een vorige woning. De kosten koper moet je dus uit eigen geld betalen.

De tweede grens is je inkomen. Diezelfde regeling bevat de leennormen die elk jaar opnieuw worden vastgesteld, met een financieringslastpercentage per inkomen en per rente. Hoe hoger de rente, hoe minder je bij hetzelfde inkomen mag lenen. Kies je een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan moet er met de toetsrente worden gerekend, die de AFM per kwartaal vaststelt en die ten minste 5% bedraagt. Kort vastzetten maakt de maandlast lager maar de maximale hypotheek kleiner.

Onder de kostengrens kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie. In 2026 ligt die grens op 470.000 euro, en op 498.200 euro als je het meerdere aan verduurzaming besteedt; de eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van de lening. Dat staat op de site van NHG. De garantie beschermt je tegen een restschuld na gedwongen verkoop en levert meestal een lagere rente op.

De rentevaste periode, niet de looptijd

De rente staat in Nederland zelden voor de hele looptijd vast. Gangbaar zijn periodes van één, vijf, tien, twintig of dertig jaar. Loopt de periode af, dan doet de geldverstrekker een nieuw voorstel tegen de dan geldende rente, en die kan flink hoger of lager liggen. Alleen wie dertig jaar vastzet, weet de maandlast voor de hele looptijd.

Deze calculator rekent met dezelfde rente over de hele looptijd. Gebruik hem om voorstellen met elkaar te vergelijken en om te zien wat een rentewijziging betekent, niet als voorspelling van wat je over vijftien jaar betaalt. De gemiddelde rentes die banken daadwerkelijk rekenen, per rentevaste periode, publiceert De Nederlandsche Bank.

Bij een dalende rente kun je tussentijds oversluiten of middelen. Beide kosten geld, omdat de geldverstrekker het renteverlies in rekening mag brengen.

Extra aflossen en de vergoeding voor vervroegde aflossing

Extra aflossen gaat rechtstreeks van de schuld af en scheelt rente over de rest van de looptijd. Hoe eerder je het doet, hoe meer het oplevert. De meeste geldverstrekkers laten een deel van de oorspronkelijke schuld per jaar boetevrij aflossen; hoeveel dat is, staat in je hypotheekvoorwaarden.

Los je meer af dan dat tijdens een rentevaste periode, dan mag de geldverstrekker een vergoeding vragen. Die mag volgens artikel 81c van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat hij door de vervroegde aflossing lijdt. Hoe dat nadeel berekend moet worden, staat in de leidraad van de AFM: met een vergelijkingsrente voor een looptijd die overeenkomt met de resterende rentevaste periode, transparant en eerlijk berekend.

Is de marktrente sinds het vastzetten gestegen, dan lijdt de geldverstrekker geen nadeel en is er dus geen vergoeding verschuldigd. Juist in die situatie is extra aflossen aantrekkelijk, omdat je een rente uitspaart die lager is dan wat je nu voor sparen zou krijgen.

Wat er niet in de berekening zit

De calculator rekent alleen de lening. De kosten koper komen daar bovenop: overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies, en bij nieuwbouw juist geen overdrachtsbelasting maar wel bouwrente. De overdrachtsbelasting is in 2026 2% als je zelf in de woning gaat wonen en 8% voor een woning die je niet zelf bewoont. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst met deze vrijstelling en is de woning niet meer waard dan 555.000 euro, dan geldt de startersvrijstelling en betaal je niets.

Ook niet meegerekend: de premie van een overlijdensrisicoverzekering, de opstalverzekering en het effectieve jaarlijkse kostenpercentage dat een geldverstrekker in zijn aanbod moet noemen. Dat percentage bevat de afsluitkosten en ligt daardoor meestal iets boven de rente zelf.

Bronnen

• Wet inkomstenbelasting 2001 (aflossingseis, art. 3.119a en 3.119c)
• Belastingdienst – Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt
• Belastingdienst – Eigenwoningforfait
• Tijdelijke regeling hypothecair krediet
• AFM – Hypothecair krediet (toetsrente)
• AFM – Leidraad vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek
• NHG – NHG-grens in 2026 vastgesteld op € 470.000
• De Nederlandsche Bank – Hypotheekrentes banken

Zo worden de tools gecontroleerd