Simulador de financiamento

Como funciona

Na Tabela Price, ou sistema francês, a parcela é a mesma todos os meses durante todo o prazo. O que muda é a divisão: a parte de juros diminui à medida que a dívida cai, e a amortização cresce na mesma medida.

A parcela sai do valor financiado, da taxa mensal e do número de meses. A taxa mensal é aqui a taxa anual dividida por doze. Quando o banco informa uma taxa mensal efetiva, multiplique por doze antes de digitar para ter o mesmo resultado. Atenção à taxa ao ano que o banco anuncia: o custo efetivo total (CET) é uma taxa anual composta mês a mês e por isso fica acima da taxa mensal vezes doze. Digite sempre a taxa mensal multiplicada por doze, e não a taxa anual efetiva: 0,99 % ao mês, por exemplo, viram 11,88 % aqui, e não os 12,55 % da taxa efetiva equivalente.

O custo dos juros é mais sensível ao prazo do que se imagina. Um financiamento de trinta anos custa bem mais que o dobro dos juros do mesmo financiamento em quinze, porque a dívida fica em aberto por mais tempo.

No sistema SAC, comum no crédito imobiliário brasileiro, a amortização é fixa e a parcela começa mais alta e vai caindo. O total de juros é menor que na Tabela Price, mas o começo pesa mais no orçamento.

O cálculo supõe taxa fixa durante todo o prazo. Tarifas, seguros obrigatórios, IOF e correção monetária não estão incluídos, e o custo efetivo total fica acima da taxa que você digita por dois motivos: esses encargos entram na conta e os juros são pagos todo mês, então 11 por cento ao ano viram 11,57 por cento mesmo sem nenhum encargo. Use para comparar opções, não como previsão.

Quanto custa um financiamento de R$ 300.000

A tabela mostra a prestação e o total de juros de um financiamento pela Tabela Price, com prestação fixa, para R$ 300.000 a várias taxas, em 15 e em 30 anos. Os números usam a mesma fórmula da ferramenta acima.

SAC ou Tabela Price

O mesmo financiamento de R$ 300.000 a 11 % em 30 anos, pelos dois sistemas de amortização usados no Brasil. Os valores são a prestação de um mês, ou seja, juros mais amortização, sem seguros nem tarifas.

No SAC, o Sistema de Amortização Constante, você abate o mesmo valor da dívida todo mês, e os juros são calculados sobre o saldo devedor, que encolhe. A prestação começa alta e cai mês a mês. Na Tabela Price a prestação é sempre a mesma, mas no começo quase tudo é juro e quase nada abate a dívida.

Como no SAC a dívida diminui mais depressa, o total de juros é menor, e a diferença ao longo de trinta anos é grande. Em troca, as primeiras prestações são mais pesadas, e é sobre elas que o banco avalia a renda necessária para aprovar o crédito. O SAC é o sistema mais oferecido no financiamento imobiliário brasileiro; a Price aparece mais em prazos curtos e no crédito ao consumo.

Taxa ao mês, taxa ao ano e o custo efetivo total

Bancos brasileiros costumam anunciar duas taxas para o mesmo contrato, uma ao mês e outra ao ano, e a do ano quase sempre é a taxa efetiva, isto é, a mensal capitalizada doze vezes. Uma taxa de 0,99 % ao mês vira 12,55 % ao ano nessa conta, mas equivale a 11,88 % se você apenas multiplicar por doze. A calculadora acima divide a taxa anual por doze, como fazem as tabelas de prestação, então use a taxa mensal vezes doze e não o número efetivo do anúncio, ou a prestação sairá alta demais.

Nem a taxa mensal nem a anual contam a história inteira. O que compara dois financiamentos é o custo efetivo total, o CET, que reúne juros, tarifas, tributos e seguros numa única taxa. A Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020 obriga as instituições financeiras a calcular e informar o CET antes da contratação de operações de crédito com pessoas físicas, microempresas e empresas de pequeno porte, e é esse número que deve aparecer na proposta.

O Banco Central publica as taxas médias praticadas por cada instituição no portal de dados abertos, o que permite ver onde a proposta que você recebeu está em relação ao mercado.

A TR e o que sobe além dos juros

A maior parte do crédito imobiliário brasileiro é contratada como “taxa mais TR”. A Taxa Referencial corrige o saldo devedor, e os juros vêm por cima. Quando a TR está em zero, o contrato se comporta como um financiamento prefixado; quando ela sobe, a dívida cresce junto, e a prestação e o saldo devedor acompanham.

A TR nasce da mesma regra que remunera a caderneta de poupança. Pelo artigo 12 da Lei nº 8.177/1991, a poupança rende a TR mais juros de meio por cento ao mês enquanto a meta da Selic estiver acima de 8,5 % ao ano, e 70 % da Selic quando estiver abaixo. Como boa parte do funding do crédito habitacional vem da poupança e do FGTS, é essa engrenagem que liga a taxa do seu financiamento à política monetária.

Existem ainda linhas corrigidas pelo IPCA e linhas totalmente prefixadas. A calculadora usa uma taxa fixa durante todo o prazo, o que descreve bem um contrato prefixado e serve como comparação para os demais, mas não prevê a correção monetária de um contrato indexado.

Alienação fiduciária: a garantia do imóvel

Praticamente todo financiamento imobiliário brasileiro é feito com alienação fiduciária, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997. A propriedade do imóvel fica em nome do credor até a quitação, e o comprador tem a posse direta. É o que permite juros mais baixos do que no crédito pessoal, porque a garantia é forte.

A contrapartida é a rapidez da execução. Vencida e não paga a dívida, o devedor é intimado no cartório de registro de imóveis para purgar a mora em quinze dias; passado o prazo, a propriedade se consolida em nome do credor (artigo 26) e o imóvel vai a leilão público em até sessenta dias contados do registro dessa consolidação (artigo 27, na redação da Lei nº 14.711/2023). Tudo isso corre fora do Judiciário.

O que a calculadora não inclui

A prestação real traz mais do que juros e amortização. Somam-se os seguros obrigatórios, o de morte e invalidez permanente sobre o saldo devedor e o de danos físicos ao imóvel, e a tarifa mensal de administração do contrato. Em financiamentos longos esses itens respondem por uma parte significativa do que se paga, e é por isso que o CET fica acima da taxa de juros anunciada.

Fora da prestação ficam as despesas da compra: avaliação do imóvel, ITBI, escritura e registro. O IOF não entra: pelo artigo 9º, inciso I, do Decreto nº 6.306/2007, a operação de crédito para fins habitacionais é isenta do imposto, o que não vale para imóveis comerciais.

O FGTS pode ser usado na entrada, na amortização do saldo devedor ou no pagamento de parte das prestações, dentro das condições do Sistema Financeiro da Habitação, e o programa Minha Casa, Minha Vida oferece subsídio e juros abaixo do mercado conforme a faixa de renda familiar. As regras e os limites mudam com frequência e estão no portal de habitação do Ministério das Cidades; a calculadora trabalha apenas com a taxa que você digitar.

Fontes

• Resolução CMN nº 4.881/2020 (custo efetivo total)
• Banco Central do Brasil – dados abertos (taxas de juros)
• Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária)
• Lei nº 8.177/1991, art. 12 (TR e poupança)
• Decreto nº 6.306/2007, art. 9º (isenção de IOF habitacional)
• Ministério das Cidades – habitação

Como as ferramentas são verificadas