Lånekalkulator

Slik fungerer det

Et annuitetslån har samme betaling hver måned gjennom hele løpetiden. Det som endrer seg, er fordelingen: rentedelen krymper i takt med at gjelden minker, og avdraget vokser like mye.

Månedsbetalingen regnes ut fra lånebeløpet, månedsrenten og antall måneder. Månedsrenten er årsrenten delt på tolv, som er regnemåten bankene bruker.

Rentekostnaden er mer følsom for løpetiden enn man tror. Et lån over tretti år koster langt mer enn dobbelt så mye i rente som det samme lånet over femten år, fordi gjelden blir stående lenger.

Kalkylen regner med fast rente hele veien. Flytende rente endrer seg med markedet, og da endrer månedsbetalingen seg også. Bruk kalkylen til å sammenlikne alternativer, ikke som en prognose.

Etableringsgebyr, termingebyr og rentefradrag inngår ikke. Effektiv rente blir høyere enn renten du skriver inn av to grunner: gebyrene regnes med, og renten betales hver måned, så 4 prosent blir 4,07 prosent helt uten gebyrer.

Hva et lån på 3 000 000 kr koster

Tabellen viser månedsbetalingen og den samlede renten for et annuitetslån på 3 000 000 kr ved ulike renter, over 15 og 30 år. Tallene regnes ut med den samme formelen som verktøyet over.

Annuitetslån eller serielån

Det samme lånet på 3 000 000 kr til 4 % rente over 30 år, med de to vanlige måtene å betale ned på. Beløpene gjelder terminbeløpet en gitt måned, altså rente pluss avdrag.

I et serielån betaler du like mye avdrag hver måned, og renten regnes av den gjelden som er igjen. Terminbeløpet er derfor høyest i starten og synker jevnt. I et annuitetslån er terminbeløpet det samme hele veien, men fordelingen endrer seg: i starten går mesteparten til rente, mot slutten til avdrag.

Siden gjelden minker raskere i et serielån, blir den samlede renten lavere, men de første årene koster mer. De fleste norske boliglån er annuitetslån, nettopp fordi et fast terminbeløp er lettere å budsjettere med når lånet er stort og renten kan endre seg.

Renten på boliglånet over blir omkring 119 038 kr det første året. Renter av gjeld trekkes fra i alminnelig inntekt etter skatteloven § 6-40, og skatten på alminnelig inntekt er 22 prosent, så fradraget er verdt omkring 26 188 kr i lavere skatt det året. I Finnmark og Nord-Troms er satsen 18,5 prosent, og fradraget dermed mindre verdt. Låner dere sammen, deles fradraget etter hvor stor del av gjelden og rentene hver av dere står for, og bankene rapporterer beløpene rett inn i skattemeldingen.

Kravene i utlånsforskriften

Hvor mye du får låne, styres av forskrift om finansforetakenes utlånspraksis, i dagligtale utlånsforskriften. Den setter fire krav. Etter § 5 skal banken ikke gi lån hvis du ikke ville klare normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng, og beregningen skal uansett gjøres med minst 7 prosent rente. Etter § 6 kan samlet gjeld ikke overstige fem ganger årsinntekten din, all gjeld medregnet, også studielån og billån.

Etter § 7 kan et nedbetalingslån med pant i bolig ikke overstige 90 prosent av en forsvarlig verdivurdering av boligen. Kravet ble satt ned fra 85 prosent med virkning fra 31. desember 2024, slik at egenkapitalkravet gikk fra 15 til 10 prosent. En rammekreditt, ofte kalt fleksilån, kan ikke overstige 60 prosent av verdien.

Etter § 9 skal lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, betales ned med minst 2,5 prosent av lånebeløpet i året, eller med det et annuitetslån over 30 år ville krevd, om det er lavere. Et vanlig annuitetslån over 30 år oppfyller altså kravet av seg selv, mens et lån med lengre løpetid må betales raskere ned de første årene enn annuiteten tilsier.

Bankene har en fleksibilitetskvote: etter § 12 kan inntil 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal gå utenfor kravene, og 8 prosent for lån med pant i bolig i Oslo. Det er denne kvoten som gjør at enkelte likevel får lån som bryter med ett av kravene, typisk førstegangskjøpere med trygg inntekt.

Flytende rente er normalen

De aller fleste norske boliglån har flytende rente. Banken kan da endre renten, men etter finansavtaleloven § 3-13 kan en endring til skade for kunden tidligst settes i verk to måneder etter at du er varslet. Går renten ned, er det ingen slik frist, og endringen kan gjelde med det samme.

Nivået følger i praksis styringsrenten, som Norges Bank fastsetter, og pengemarkedsrenten bankene selv låner til. Verktøyet regner med den samme renten hele løpetiden, og det stemmer bare hvis du binder renten like lenge som lånet løper. Bruk tabellen til å se hva en renteendring betyr for terminbeløpet, ikke som et anslag på hva du faktisk kommer til å betale om femten år.

Fastrente tilbys gjerne for tre, fem eller ti år, og er lite brukt i Norge. Løser du et fastrentelån inn før bindingstiden er ute, gjøres det opp med overkurs eller underkurs: har markedsrenten falt siden du bandt renten, må du betale banken differansen, og har den steget, får du et beløp igjen. Reglene for utregningen står i finansavtaleforskriften, og det er en viktig grunn til at fastrente ikke passer for den som kan komme til å flytte.

Avdragsfrihet og ekstra innbetaling

Avdragsfrihet betyr at du bare betaler rente en periode. Det senker terminbeløpet, men gjelden står stille, og hele beløpet skal betales ned på kortere tid etterpå. Utlånsforskriften setter grensen: over 60 prosent belåningsgrad gjelder avdragskravet, og avdragsfrihet må da eventuelt gis innenfor bankens fleksibilitetskvote.

Ekstra innbetaling går rett på gjelden og sparer rente for hele den gjenstående løpetiden, og jo tidligere den gjøres, desto mer sparer den. På et lån med flytende rente kan du normalt betale inn ekstra eller innfri hele lånet uten at det koster noe ut over vanlige gebyrer.

Velger du å beholde terminbeløpet etter en ekstra innbetaling i stedet for å la banken regne annuiteten på nytt, kortes løpetiden ned. Det er den enkleste måten å gjøre et annuitetslån mer likt et serielån på, uten å bytte låneform.

Effektiv rente og det kalkulatoren ikke tar med

Renten banken oppgir, den nominelle renten, er bare en del av kostnaden. Effektiv rente er etter finansavtaleloven § 1-7 kredittkostnadene uttrykt i prosent per år av kredittbeløpet, og der er etableringsgebyr, termingebyr og andre kostnader regnet inn. Det er det tallet du skal sammenligne når du henter tilbud fra flere banker.

Kalkulatoren tar ikke med gebyrer, og heller ikke kostnadene ved selve boligkjøpet. Den største av dem er dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien, som betales ved tinglysing av skjøte på selveid eiendom, men ikke ved kjøp av andel i borettslag. I tillegg kommer tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument.

Forsikringer, kommunale avgifter og felleskostnader er heller ikke med. De endrer ikke lånet, men de endrer hva boligen koster å eie, og det er den summen bankens beregning av betjeningsevne faktisk ser på.

Kilder

• Lovdata – Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften)
• Lovdata – Lov om finansavtaler (finansavtaleloven)
• Lovdata – Lov om skatt av formue og inntekt (skatteloven) § 6-40
• Finanstilsynet – Boliglånsundersøkelsen
• Norges Bank – Styringsrenten
• Kartverket – Dokumentavgift ved overføring av fast eigedom

Slik kontrolleres verktøyene