Calculadora de préstamos

Cómo funciona

En un préstamo con sistema francés, la cuota es la misma todos los meses durante todo el plazo. Lo que cambia es el reparto: la parte de intereses baja a medida que baja la deuda, y la parte de capital sube en la misma medida.

La cuota mensual se obtiene del importe, el tipo mensual y el número de meses. El tipo mensual es el tipo anual dividido entre doce, que es como lo expresan la mayoría de las entidades.

El coste de los intereses depende del plazo más de lo que se suele pensar. Un préstamo a treinta años cuesta mucho más del doble en intereses que el mismo préstamo a quince, porque la deuda sigue pendiente durante más tiempo.

El cálculo supone un tipo fijo durante todo el plazo. En España muchas hipotecas tienen tipo variable, referenciado al euríbor, o tipo mixto, y en esos casos la cuota cambia con cada revisión. Úsalo para comparar opciones, no como previsión.

No se incluyen comisiones, seguros vinculados ni ventajas fiscales. La TAE es más alta que el tipo que escribas por dos motivos: incorpora esos gastos y los intereses se pagan cada mes, de modo que un 4 % se convierte en un 4,07 % incluso sin ningún gasto.

Cuánto cuesta una hipoteca de 200 000 €

La cuota mensual y los intereses totales de una hipoteca de 200 000 € por el sistema francés, a distintos tipos y a 15 y 30 años. Los valores salen de la misma fórmula que la calculadora de arriba.

Cuota constante o cuota decreciente

La misma hipoteca de 200 000 € al 4 % a 30 años, amortizada de las dos maneras clásicas. Los importes son la cuota de un mes dado, intereses y capital juntos.

En el sistema francés la cuota es la misma durante toda la vida del préstamo: al principio se compone casi solo de intereses y al final, casi solo de capital. Es el sistema que usan prácticamente todos los bancos españoles y el que aplica la calculadora.

En el sistema de amortización constante la parte de capital es fija y los intereses se calculan sobre la deuda que queda, así que la cuota empieza alta y baja cada mes. Como el capital se extingue antes, los intereses totales son menores, pero los primeros años pesan mucho más. Casi ningún banco lo ofrece para hipotecas de vivienda; aquí sirve como término de comparación, para ver adónde van los intereses.

Tipo fijo, variable y mixto

El tipo de una hipoteca española a interés variable es un índice más un diferencial. El índice es casi siempre el euríbor, y la cuota cambia cada seis o cada doce meses cuando toca revisarla. En el tipo fijo la cuota es la misma hasta la última letra, y en el mixto hay un primer periodo fijo, normalmente de tres a diez años, y variable después. Un tipo fijo español es fijo de verdad hasta el final, de modo que el cálculo de arriba corresponde a un préstamo real y no a una hipótesis.

El número que sirve para comparar ofertas no es el tipo nominal sino la TAE, que incluye además las comisiones y los productos obligatorios expresados como tipo anual. Antes de firmar, la entidad tiene que entregar la documentación del artículo 14 de la Ley 5/2019 con diez días naturales de antelación como mínimo: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es oferta vinculante durante al menos diez días; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con los índices de referencia, los límites a la baja del tipo y el reparto de gastos; un documento con la cuota en distintos escenarios de tipos si el préstamo es variable; y una copia del proyecto de contrato con todos los gastos desglosados.

La misma ley obliga a advertir de que se tiene derecho a asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija quien pide el préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de esa documentación. Ese acta notarial previa es lo que convierte los diez días en algo más que un trámite.

Los gastos: quién paga qué

Desde 2019 el reparto ya no se negocia. El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 lo fija: la tasación del inmueble corre a cargo de quien pide el préstamo, y la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad, a cargo del banco. Las copias de la escritura las paga quien las pida. El impuesto de actos jurídicos documentados se paga conforme a la normativa tributaria, que desde el Real Decreto-ley 17/2018 lo pone también del lado del prestamista.

La cuota calculada arriba es solo capital e intereses, así que deja fuera esos gastos iniciales y los seguros. El banco puede exigir un seguro de daños sobre el inmueble y, si lo hace, tiene que entregar por escrito las condiciones de la garantía. Un seguro de vida o de protección de pagos ofrecido junto al préstamo es accesorio: si se amortiza antes de tiempo se extingue, y hay derecho a la devolución de la prima no consumida. Y a todo eso se suman los impuestos de la compra, que son otra operación: el IVA en la vivienda nueva y el impuesto de transmisiones patrimoniales, de tipo autonómico, en la de segunda mano.

Amortizar antes de tiempo

Se puede reembolsar todo o parte del préstamo en cualquier momento, y el banco solo puede pactar una compensación en los casos que enumera el artículo 23 de la Ley 5/2019. En un préstamo a tipo variable, las partes pueden pactar una de dos posibilidades, excluyentes entre sí: un máximo del 0,15 % del capital devuelto durante los cinco primeros años, o del 0,25 % durante los tres primeros. En uno a tipo fijo, un máximo del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de ahí.

En los tres casos hay un segundo tope que suele ser el que manda: la compensación no puede superar la pérdida financiera del prestamista, calculada como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor presente de mercado del préstamo. Si los tipos han subido desde la firma, esa pérdida no existe y no hay nada que pagar.

Pasar de variable a fijo tiene un régimen aún más favorable: la compensación no puede superar el 0,05 % del capital durante los tres primeros años, y después no cabe comisión alguna, ni por novación con el mismo banco ni por subrogación de otro. Cambiar de entidad sin cancelar la hipoteca es la subrogación de acreedor de la Ley 2/1994: el banco nuevo se coloca en la hipoteca ya inscrita y cambian el tipo, el diferencial y el plazo.

Quien amortiza parcialmente tiene derecho a una reducción del coste total por los intereses del plazo que queda. Conviene aclarar con el banco si el cuadro se recalcula acortando el plazo o bajando la cuota, porque el ahorro de intereses es muy distinto en cada caso.

Cuándo puede el banco dar por vencido el préstamo

El artículo 24 de la Ley 5/2019 pone números a algo que antes dependía del contrato. En un préstamo hipotecario sobre vivienda con un particular como prestatario, fiador o garante, el vencimiento anticipado exige tres requisitos a la vez: que haya mora, que lo impagado llegue al 3 % del capital concedido en la primera mitad de la vida del préstamo o al 7 % en la segunda, y que el banco haya requerido el pago dando al menos un mes de plazo y advirtiendo de que reclamará todo lo debido.

El propio artículo traduce esos porcentajes a cuotas: se entiende cumplido el requisito con doce mensualidades impagadas en la primera mitad y quince en la segunda. Y añade una frase que cierra la discusión: estas reglas no admiten pacto en contrario.

El interés de demora tampoco se negocia. El artículo 25 lo fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, solo sobre el principal vencido y pendiente, y sin que pueda capitalizarse en ningún caso.

La deducción por vivienda que ya no existe para casi nadie

Los intereses de una hipoteca de vivienda habitual ya no desgravan en el IRPF salvo en un régimen transitorio. La disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006 mantiene la deducción por inversión en vivienda habitual solo para quien adquirió la vivienda antes del 1 de enero de 2013, o pagó cantidades antes de esa fecha para construirla, rehabilitarla o ampliarla, y ya se había deducido por ella en un ejercicio anterior a 2013.

Quien conserva el derecho aplica la deducción con las normas vigentes a 31 de diciembre de 2012, sobre una base máxima de 9040 euros al año por declaración, con el porcentaje estatal de entonces y el que haya aprobado su comunidad autónoma. Para todo el que compró después, el préstamo no reduce el impuesto: el coste de la hipoteca es el de la tabla de arriba y nada más.

Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias por compra de vivienda habitual, casi siempre limitadas a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o municipios pequeños, y con topes de renta. Conviene mirarlas en el manual de la Agencia Tributaria del año correspondiente, porque cambian con cada presupuesto autonómico.

Fuentes

• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
• Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
• Ley 35/2006 del IRPF – deducción por inversión en vivienda habitual (DT 18ª)

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